Avec l’introduction du nouvel article L. 600-12-2 dans le code de l’urbanisme, le 7° de l’article 26 de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a entraîné une réduction « mécanique » du délai de recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme, en posant désormais que la présentation d’un recours gracieux ne prolonge plus le délai.
FOCUS SUR LES DÉLAIS DE RECOURS
Avec l’introduction du nouvel article L. 600-12-2 dans le code de l’urbanisme, le 7° de l’article 26 de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a entraîné une réduction « mécanique » du délai de recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme, en posant désormais que la présentation d’un recours gracieux ne prolonge plus le délai.
SUR LE DÉLAI DU RECOURS GRACIEUX OU HIÉRARCHIQUE CONTRE UNE AUTORISATION D’URBANISME
Le texte prévoit que :
« Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. »
(nouvel art. L. 600-12-2 du code de l’urbanisme)
Autrement dit : 2 mois → 1 mois.
SUR LE DÉLAI DU RECOURS CONTENTIEUX
Il est également précisé que :
« Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique. »
(nouvel art. L. 600-12-2 du code de l’urbanisme)
En conséquence, le délai de recours contentieux ne pourra plus être prolongé du fait d’un recours gracieux ou hiérarchique. Ce nouveau dispositif retire donc l’essentiel de son utilité au recours gracieux ou hiérarchique.
Attention :
Aucune disposition transitoire n’accompagnant cette loi sur ce point, elle est d’application immédiate à toutes les décisions intervenues à compter de sa publication, soit le 27 novembre 2025.
Dans l’hypothèse où un recours gracieux aurait déjà été engagé contre une décision intervenue le 27 novembre 2025, la situation est régularisable par l’introduction d’une requête contentieuse jusqu’au 28 janvier 2025.
SUBSTITUTION DE MOTIFS : UNE POSSIBILITÉ DÉSORMAIS ENCADRÉE DANS LE TEMPS
L’article L. 600-2 du code de l’urbanisme a été modifié afin de restreindre la faculté, pour l’autorité compétente, de faire valoir de nouveaux motifs de refus.
Concrètement, lorsque le refus d’une autorisation d’urbanisme est contesté par un recours, l’administration ne peut invoquer de nouveaux motifs pour défendre la légalité de sa décision que dans un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours.
CERTAINES MODIFICATIONS DU PLU DÉSORMAIS DISPENSÉES D’ÉVALUATION ENVIRONNEMENTALE
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 complète l’article L. 104-3 du code de l’urbanisme en indiquant que ne sont désormais plus soumises à évaluation environnementale les procédures de modification d’un plan local d’urbanisme ayant pour seul objet :
- la rectification d’une erreur matérielle ;
- la réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser.
REFUS D’AUTORISATION D’URBANISME : UNE URGENCE DÉSORMAIS PRÉSUMÉE EN RÉFÉRÉ-SUSPENSION
Le nouvel article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme prévoit désormais que :
« Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative (…) »
dans cette hypothèse, la condition d’urgence est présumée remplie.
CRÉATION D’UN DOCUMENT D’URBANISME UNIQUE
Le nouvel article L. 146-1 du code de l’urbanisme instaure un document d’urbanisme unique regroupant le PLUi et le SCOT lorsque leurs périmètres coïncident. Ce document comprend :
- un rapport de présentation ;
- un projet d’aménagement stratégique (PAS) intercommunal ;
- des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ;
- un règlement ;
- des annexes.
Il sera élaboré, révisé, modifié et évalué selon les mêmes modalités que celles applicables à un PLU et à un SCOT.
RENFORCEMENT DES POUVOIRS DE SANCTION DU MAIRE :
Selon la nouvelle rédaction de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme :
RENFORCEMENT DES POUVOIRS DE SANCTION DU MAIRE
La nouvelle rédaction de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme élargit les leviers dont dispose le maire. Désormais, en complément d’une mise en demeure de régulariser ou de déposer une autorisation, il peut prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu’à 30 000 €.
Cette amende peut, en outre, être cumulée avec une astreinte journalière. Le plafond de cette astreinte est porté à 500 € (auparavant), dans la limite de 100 000 € (contre 25 000 € auparavant).
En cas d’inaction du maire, le préfet peut se substituer à lui pour assurer l’exécution de ces mesures.
NOUVELLES DÉROGATIONS POUR FACILITER LES LOGEMENTS ÉTUDIANTS
Le nouvel article L. 152-6-8 du code de l’urbanisme autorise, par décision motivée, des dérogations aux règles du PLU dans les zones U et AU, afin de faciliter la réalisation de logements destinés spécifiquement aux étudiants. 1 000 € par jour de retard.
