Dans une décision du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578), la Cour de cassation précise les contours des conséquences de l’inertie du locataire lorsqu’un congé sans renouvellement lui est délivré.
Le délai pour saisir le tribunal court dès la date pour laquelle le congé est donné, conformément à l’article L. 1459 du Code de commerce. Et la mauvaise foi reprochée au bailleur n’a aucun effet sur cette prescription biennale prévue par l’article L. 14560 du même code.
Pour la Cour, une fois ce délai expiré, le droit au maintien dans les lieux cesse de plein droit, de sorte que l’occupation devient t un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile. 10.578), la Cour de cassation précise les contours de l’action du locataire lorsqu’un congé sans renouvellement lui est délivré. 9 du Code de commerce. 60 du même code.
Un délai légal strict pour demander l’indemnité d’éviction
Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé donné par le bailleur met fin au bail à la date qu’il fixe. La décision du 12 février 2026 rappelle qu’à compter de cette même date commence à courir le délai dont dispose le locataire pour saisir le tribunal afin d’obtenir l’indemnité d’éviction.
Ce délai, d’une durée légale déterminée, reste identique même si le congé comporte une offre d’indemnisation ou s’il existe des échanges sur l’évaluation de cette indemnité. Les discussions amiables ou les hésitations du locataire ne reportent pas le point de départ de la prescription. 9 du Code de commerce, le congé donné par le bailleur met fin au bail à la date qu’il fixe. La décision du 12 février 2026 rappelle qu’à compter de cette même date commence à courir le délai dont dispose le locataire pour saisir le tribunal afin d’obtenir l’indemnité d’éviction.
La mauvaise foi du bailleur : un argument sans effet sur la prescription
L’arrêt retient également que l’attitude du bailleur, même perçue comme contradictoire ou de mauvaise foi, ne suspend ni n’interrompt la prescription biennale prévue à l’article L. 14560 du Code de commerce.
La Cour de cassation sanctionne ainsi l’idée selon laquelle un comportement implicitement trompeur pourrait suspendre ou interrompre le délai. Seules les causes prévues par la loi ou reconnues comme telles peuvent avoir un effet sur la prescription. Ce n’est donc pas le cas des échanges préalables ou des négociations qui entourent l’indemnité d’éviction. 60 du Code de commerce.
Conséquence de l’inertie : pertes de l’indemnité et du droit au maintien
Une fois le délai expiré, le locataire ne peut plus obtenir l’indemnité d’éviction ; il perd automatiquement son droit au maintien dans les lieux, en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce.
Dès lors, l’occupation devient « sans droit ni titre ». L’apport de l’arrêt est de préciser que cette situation constitue un trouble manifestement illicite, permettant au bailleur de saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile pour obtenir la restitution des locaux. 28 du Code de commerce.
Les enseignements pratiques pour les locataires commerciaux
Pour les locataires, plusieurs points doivent être retenus :
- La date inscrite dans le congé est essentielle : elle fixe la fin du bail et déclenche le délai de l’action éventuelle du locataire.
- Les échanges amiables n’ont aucune incidence sur la prescription : seule une saisine du tribunal par le locataire peut empêcher la déchéance de son droit.
- Une fois la prescription acquise, la voie du référé peut être utilisée par le bailleur pour obtenir l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit.
Le locataire commercial a donc tout intérêt à ne pas attendre sans agir la fixation du quantum de l’indemnité ; il lui incombe de faire consacrer son droit au paiement de l’indemnité avant l’expiration du délai biennal. À défaut, la sanction est double : perte du droit à l’indemnité et perte du droit au maintien dans les lieux ; il devient à leur expulsable par simple ordonnance de référé.
