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Dans une décision du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578), la Cour de cassation précise les contours des conséquences de l’inertie du locataire lorsqu’un congé sans renouvellement lui est délivré.  

Le délai pour saisir le tribunal court dès la date pour laquelle le congé est donné, conformément à l’article L. 1459 du Code de commerce.  Et la mauvaise foi reprochée au bailleur n’a aucun effet sur cette prescription biennale prévue par l’article L. 14560 du même code.  
Pour la Cour, une fois ce délai expiré, le droit au maintien dans les lieux cesse de plein droit, de sorte que l’occupation devient t un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile. 10.578), la Cour de cassation précise les contours de l’action du locataire lorsqu’un congé sans renouvellement lui est délivré. 9 du Code de commerce. 60 du même code.

Un délai légal strict pour demander l’indemnité d’éviction 

Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé donné par le bailleur met fin au bail à la date qu’il fixe. La décision du 12 février 2026 rappelle qu’à compter de cette même date commence à courir le délai dont dispose le locataire pour saisir le tribunal afin d’obtenir l’indemnité d’éviction.  
Ce délai, d’une durée légale déterminée, reste identique même si le congé comporte une offre d’indemnisation ou s’il existe des échanges sur l’évaluation de cette indemnité. Les discussions amiables ou les hésitations du locataire ne reportent pas le point de départ de la prescription. 9 du Code de commerce, le congé donné par le bailleur met fin au bail à la date qu’il fixe. La décision du 12 février 2026 rappelle qu’à compter de cette même date commence à courir le délai dont dispose le locataire pour saisir le tribunal afin d’obtenir l’indemnité d’éviction.  

La mauvaise foi du bailleur : un argument sans effet sur la prescription 

L’arrêt retient également que l’attitude du bailleur, même perçue comme contradictoire ou de mauvaise foi, ne suspend ni n’interrompt la prescription biennale prévue à l’article L. 14560 du Code de commerce.  
La Cour de cassation sanctionne ainsi l’idée selon laquelle un comportement implicitement trompeur pourrait suspendre ou interrompre le délai. Seules les causes prévues par la loi ou reconnues comme telles peuvent avoir un effet sur la prescription. Ce n’est donc pas le cas des échanges préalables ou des négociations qui entourent l’indemnité d’éviction. 60 du Code de commerce.  

Conséquence de l’inertie : pertes de l’indemnité et du droit au maintien 

Une fois le délai expiré, le locataire ne peut plus obtenir l’indemnité d’éviction ; il  perd automatiquement son droit au maintien dans les lieux, en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce.  
Dès lors, l’occupation devient « sans droit ni titre ». L’apport de l’arrêt est de préciser que cette situation constitue un trouble manifestement illicite, permettant au bailleur de saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile pour obtenir la restitution des locaux. 28 du Code de commerce.  

Les enseignements pratiques pour les locataires commerciaux 

Pour les locataires, plusieurs points doivent être retenus : 

• La date inscrite dans le congé est essentielle : elle fixe la fin du bail et déclenche le délai de l’action éventuelle du locataire. 

• Les échanges amiables n’ont aucune incidence sur la prescription : seule une saisine du tribunal par le locataire peut empêcher la déchéance de son droit. 

• Une fois la prescription acquise, la voie du référé peut être utilisée par le bailleur pour obtenir l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit. 

Le locataire commercial a donc tout intérêt à ne pas attendre sans agir la fixation du quantum de l’indemnité  ; il lui incombe de faire consacrer son droit au paiement de l’indemnité avant l’expiration du délai biennal. À défaut, la sanction est double : perte du droit à l’indemnité et perte du droit au maintien dans les lieux ; il devient à leur expulsable par simple ordonnance de référé. 

Mathilde Chadeyron, avocate associée spécialisée en droit du dommage corporel, a représenté le cabinet Abeille Avocats en assistant aux troisièmes Rencontres du dommage corporel de la Cour de cassation, le 2 février, en Grand’chambre

À cette occasion, la Cour de cassation est revenue sur plusieurs arrêts clés rendus en 2025, bien connus des praticiens. Elle a notamment précisé sa position quant au refus de faire droit à la demande d’assistance de la victime par son avocat lors de l’examen clinique. 

🩺 L’avocat ne peut assister à l’examen clinique de son client en expertise  

Elle a notamment précisé sa position quant au refus de faire droit à la demande d’assistance de la victime par son avocat lors de l’examen clinique.  

La deuxième chambre civile rappelle qu’il s’agit d’une recherche d’équilibre entre droits fondamentaux, impliquant une balance entre le secret médical et le respect du contradictoire (Civ. 2e, 30 avril 2025, n° 22-15.215 et 22-15.762, publiés au Bulletin).  

🏢 Le secret médical ne permet pas de s’opposer à la présence de l’inspecteur aux opérations d’expertise  

Ce même secret médical ne peut toutefois faire obstacle à ce qu’une société d’assurance, partie à la procédure, soit représentée par l’un de ses préposés lors des opérations d’expertise, à l’exclusion de l’examen clinique de la victime.  

Le choix du représentant de la personne morale n’est pas subordonné à l’accord de la victime : ni l’expert ni la partie adverse ne peuvent désormais s’opposer à la présence de l’inspecteur régleur lors des opérations d’expertise concernées (Civ. 2e, 6 novembre 2025, n° 23-20.409, publié).  

🏠 Surcoût de l’acquisition du nouveau logement adapté 

La première chambre civile est également revenue sur son arrêt du 24 septembre 2025 (n° 22-22.162), relatif à la déduction de la valeur de l’ancien logement inadapté de la victime propriétaire lors de l’indemnisation du nouveau logement acquis et adapté à ses besoins.  

Sur un second apport de cet arrêt, la Cour a rappelé les faits de l’espèce : la victime directe étant décédée, son conjoint, seul propriétaire de la résidence secondaire, sollicitait l’indemnisation de l’adaptation du nouveau logement. La Cour de cassation a considéré que l’indemnisation devait être limitée à la période comprise entre la survenue du dommage et le décès, au regard des justificatifs produits par la victime indirecte.  

Si la jurisprudence admet, pour la victime directe, l’indemnisation d’un besoin sans contrôle de l’utilisation des fonds par le juge, il en va différemment pour la victime indirecte, qui n’a pas vocation à être restaurée en valeur.  

📈 Aggravation du préjudice  

Enfin, la deuxième chambre civile est revenue sur son arrêt du 3 avril 2025 (n° 23-18.568) relatif à l’aggravation du préjudice. Celle-ci ne peut être accueillie que si la responsabilité de l’auteur du dommage a été préalablement reconnue et si le préjudice initial a été déterminé.  

Si la Doctrine a pu s’émouvoir lors de la table ronde de cette condition de reconnaissance préalable de la responsabilité de l’auteur du dommage dans le délai de prescription du préjudice initial, la Cour justifie cette exigence par les principes de sécurité juridique et de prévisibilité pour le responsable allégué.  

La Cour a également rappelé que si une aggravation situationnelle peut être retenue, indépendamment de toute aggravation séquellaire physique ou psychologique, elle doit néanmoins faire naître un nouveau besoin, inexistant lors de l’évaluation initiale du préjudice. À défaut, aucune indemnisation ne peut être accordée (Civ. 2e, 28 mai 2025, n° 23-14.915).  

Dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation rappelle avec fermeté les obligations du bailleur commercial en matière de charges. Mettre les justificatifs à disposition du locataire ne suffit pas : ils doivent lui être transmis. Une précision essentielle pour les bailleurs, dont le non-respect peut fragiliser les demandes de paiement de charges et les procédures engagées. 

Une affaire classique de contestation de charges 

Le litige opposait un bailleur et son locataire dans le cadre d’un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux. Après plusieurs années d’exécution du contrat, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, notamment au titre de charges impayées. 

Le locataire a contesté ce commandement, soutenant que les charges réclamées n’étaient pas justifiées, et a demandé la restitution des provisions versées. En appel, la cour d’appel a donné raison au bailleur, estimant que celui-ci avait satisfait à son obligation dès lors qu’il avait mis les factures à disposition du locataire. 

La question posée à la Cour de cassation était donc claire : cette mise à disposition suffisait-elle à remplir l’obligation de communication des justificatifs prévue par le Code de commerce ? 

Ce que rappelle la Cour de cassation 

Par son arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile casse partiellement la décision d’appel. Elle rappelle deux principes essentiels. 

D’une part, le bailleur qui réclame le paiement de charges doit être en mesure de justifier de leur existence et de leur montant. Cette preuve est indispensable, que les sommes aient déjà été versées sous forme de provisions ou qu’elles soient encore dues. 

D’autre part, et c’est l’apport central de la décision, la Cour précise que l’obligation de communication prévue par l’article R. 145-36 du Code de commerce impose au bailleur de communiquer les justificatifs au locataire qui en fait la demande. Il ne peut pas se contenter de les tenir à sa disposition, même si le locataire a la possibilité matérielle de les consulter. 

La Cour sanctionne donc une confusion fréquente entre accessibilité des documents et communication effective : seule la transmission des justificatifs permet au bailleur de satisfaire à son obligation légale. 

Une obligation formelle à ne pas négliger 

Cette décision constitue un rappel important à destination des bailleurs commerciaux. En pratique, la gestion des charges repose souvent sur des processus internes ou des usages établis (plateforme en ligne, consultation sur rendez-vous, etc.). Or, ces modalités ne suffisent pas si le locataire demande expressément la communication des pièces. 

À défaut de transmission, le bailleur s’expose à la remise en cause des charges réclamées, voire à l’échec de procédures fondées sur leur non-paiement. La rigueur dans la gestion documentaire devient ainsi un enjeu contentieux à part entière. 

À retenir pour les bailleurs commerciaux 

L’arrêt du 29 janvier 2026 impose une vigilance accrue : toute demande de justificatifs formulée par un locataire doit donner lieu à un envoi effectif des documents concernés. Cette exigence s’inscrit dans une logique de transparence et de preuve, et conditionne la validité des demandes de régularisation de charges. 

En matière de bail commercial, la preuve ne se présume pas : elle se transmet. 

TA Lyon, 12 janv. 2026, n° 2600225

Par une ordonnance du 12 janvier 2026, le tribunal administratif de Lyon rejette une demande en référé-liberté dirigée contre le refus de publication d’une tribune dans un journal municipal, en rappelant les conditions strictes d’application de l’article L. 521-2 du code de justice administrative.

Le juge rappelle que le référé-liberté suppose un lien direct entre l’illégalité invoquée et une atteinte grave et manifeste à une liberté fondamentale, exigence qui ne saurait être satisfaite par la seule invocation d’une incompétence de l’auteur de la décision. Il souligne également que si l’article L. 2121-27-1 du CGCT garantit un espace d’expression aux élus d’opposition, le maire peut légalement refuser la publication d’un texte manifestement outrageant, injurieux ou diffamatoire, au sens de la loi du 29 juillet 1881.

En l’espèce, la tribune mettait en cause la maire sur des faits graves susceptibles de qualification diffamatoire. Le tribunal estime que le refus de publication n’est pas manifestement illégal et rejette la requête sur le fondement de l’article L. 522-3 du CJA, sans examiner la condition d’urgence.

Cette décision illustre les limites du référé-liberté en matière d’expression politique locale et la vigilance du juge face aux abus de la liberté d’expression.

Retrouvez également notre mémo concernant la communication en période électorale (disponible sur demande).

CE, 31 déc. 2025, n° 502010

Par sa décision du 31 décembre 2025, le Conseil d’État rappelle les critères stricts d’appréciation de la condition d’urgence dans le cadre du référé-suspension, en particulier lorsqu’est en cause un sursis à statuer en matière d’urbanisme.

En l’espèce, le juge des référés du tribunal administratif de La Réunion avait estimé que la condition d’urgence était remplie au motif que l’exécution immédiate de la décision de sursis à statuer était susceptible d’entraîner un préjudice économique important, compte tenu des sommes déjà engagées pour la préparation du projet. Cette appréciation reposait essentiellement sur les frais d’études, d’assistance technique et de constitution du dossier de permis, ainsi que sur l’absence de ressources propres de la société requérante.

Le Conseil d’État censure ce raisonnement. Il juge que le seul engagement préalable de frais nécessaires au dépôt d’une demande d’autorisation ne suffit pas, par lui-même, à caractériser une situation d’urgence. Le juge des référés devait rechercher l’existence de circonstances particulières de nature à établir que la décision de sursis à statuer affectait gravement la situation de la société, notamment au regard de la durée du sursis ou de ses effets concrets sur l’activité du porteur de projet. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence exigeante, rappelant que l’urgence ne peut être présumée et doit faire l’objet d’une appréciation concrète et circonstanciée, distincte des aléas financiers inhérents à toute opération d’aménagement ou de construction.

CE, 1re – 4e ch. réunies, 30 déc. 2025, n° 500942

Par sa décision du 30 décembre 2025, le Conseil d’État rappelle que le juge administratif ne peut fonder sa décision sur des éléments recueillis de sa propre initiative sans en assurer le caractère contradictoire, y compris lorsque ces éléments proviennent de sources librement accessibles en ligne.

En l’espèce, le tribunal administratif de Toulon avait estimé qu’une voie d’accès à un projet immobilier ne présentait pas des conditions de sécurité suffisantes en se fondant sur des observations issues de l’application Google Earth, consultée d’office et non communiquée aux parties. Le tribunal avait considéré cette absence de communication justifiée par l’accessibilité de l’outil tant pour le juge que pour les parties.

Le Conseil d’État censure cette démarche : le caractère public d’une source ne dispense pas le juge de soumettre les éléments qu’il utilise au débat contradictoire. En statuant ainsi, alors que les pièces relatives à la largeur de la voie n’avaient pas été régulièrement communiquées, le tribunal a méconnu son office et le principe du contradictoire.

Cette décision souligne que l’usage des outils numériques par le juge demeure strictement encadré par les garanties fondamentales de la procédure.