Catégorie : Actualités

Locataire, vous souhaitez sous-louer votre logement, mais cela n’est pas forcément autorisé. Vous devez remplir certaines obligations pour rester dans la légalité.

Sous-louer consiste à donner en location à une autre personne tout ou partie du logement que l’on loue soi-même. Même lorsqu’elle n’est pas interdite, la sous-location est réglementée. Dans le parc privé, les démarches diffèrent selon le contrat de location.

Dans certains cas, vous devez informer votre propriétaire

Si vous louez un logement meublé dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014, vous pouvez sous-louer votre appartement librement si aucune clause dans le contrat ne prévoit l’accord de votre propriétaire. Le prix du loyer de sous-location est libre.

Si le contrat de bail initial cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre de votre bailleur, ni d’aucun titre d’occupation.

Dans d’autres situations, obtenir son autorisation écrite

Si vous louez un logement vide ou un logement meublé dont le bail a été signé après le 27 mars 2014, vous devez obtenir l’autorisation écrite du propriétaire sur la possibilité de sous-louer. En cas d’entente, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué à votre sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui que vous payez vous-même.

Vous devez remettre à votre sous-locataire l’autorisation écrite de votre bailleur et la copie du bail en cours. La durée de la sous-location est libre (dans la limite du contrat de location principal). Là aussi, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit.

Attention, sous-louer votre logement sans autorisation peut entraîner la résiliation de votre bail.

Le cas des logements dits « loi de 1948 »

Construits avant le 1er septembre 1948 et situés dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes, les logements dits « loi de 1948 » proposent des loyers peu élevés et permettent aux locataires et à ses proches de bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Mais aujourd’hui seuls les logements dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent de bénéficier, sous certaines conditions, de ce régime.

Si vous habitez un tel bien et que vous voulez le sous-louer intégralement, vous devez obtenir au préalable l’autorisation écrite de votre bailleur. La demande d’autorisation doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception. Votre sous-locataire bénéficie alors du droit au maintien dans les lieux, même si vous quittez le logement. Le montant du loyer de sous-location est égal au loyer payé par vous-même.

S’il s’agit d’une sous-location partielle du logement, il est possible de sous-louer une seule pièce lorsque le bien en compte plus d’une ou 2 pièces (à un ou deux sous-locataires), lorsque le logement ne comporte pas plus de 5 pièces et que le locataire vit seul et est âgé de plus de 65 ans. Il vous faut également obtenir l’accord de votre bailleur. La durée du bail est fixée librement entre vous et votre sous-locataire. Mais si la location prend fin, ici la sous-location cesse également.

Pour plus d’informations sur le droit immobilier, n’hésitez pas à consulter les actualités du cabinet Abeille & Associés.

Depuis le 1er juillet 2019, l’éco-PTZ est étendu aux logements achevés de plus de 2 ans.

L’éco-prêt à taux zéro, applicable jusqu’au 31 décembre 2021, est un dispositif qui permet de financer, sans intérêt, des travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement ancien et utilisé en tant que résidence principale par son propriétaire, un locataire ou un occupant à titre gratuit. Un dispositif octroyé sans condition de ressources et plafonné à 30 000 € par logement.

Pour les offres émises depuis le 1er juillet 2019, l’éco-PTZ a bénéficié d’aménagements. Tout d’abord, le dispositif est étendu à tous les logements achevés depuis plus de 2 ans à la date de début des travaux. Ensuite, une catégorie de travaux a été ajoutée à la liste : les travaux d’isolation des planchers bas. En outre, la durée de remboursement de l’éco-PTZ est désormais portée uniformément à 15 ans. Enfin, un éco-PTZ complémentaire (pour un même logement) peut être demandé dans les 5 ans (contre 3 ans auparavant) suivant l’émission du premier prêt, à condition toutefois que la somme de ces deux prêts n’excède pas 30 000 €.

N’hésitez pas à consulter l’article 184 de la loi n°2018-1317 du 28 décembre 2018, publé au JO du 30. 

Pour plus d’informations sur le droit immobilier et de la construction, n’hésitez pas à consulter les actualités du cabinet Abeille & Associés.

La Cnil vient de prononcer une amende administrative à l’encontre d’une société qui filmait ses salariés de manière continue.

L’utilisation de la vidéosurveillance sur le lieu de travail est très encadrée et fait l’objet d’un contrôle strict de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (Cnil). En effet, pour mettre en place un tel dispositif, l’employeur doit justifier d’un objectif légal et légitime, par exemple, pour assurer la sécurité des biens et des personnes. Et la vidéosurveillance ne doit pas aboutir, sauf circonstances particulières (manipulation d’argent, entrepôt stockant des biens de valeur…), à filmer les salariés sur leur poste de travail. Des règles qui semblent avoir été quelque peu oubliées par une société qui vient d’être condamnée par la Cnil à ce titre…

Dans cette affaire, une société, dont l’activité consistait en la traduction assermentée et libre de documents, avait eu recours à un système de vidéosurveillance composé de trois caméras. L’une d’entre elles, installée dans le bureau des traducteurs, filmait en continu six salariés et une armoire contenant des documents de travail de la société.

Saisie de plusieurs plaintes, la Cnil avait, à plusieurs reprises, contrôlé la société. Les procès-verbaux établis au terme de ces contrôles avaient relevé plusieurs manquements : les salariés n’avaient pas été formellement informés du dispositif de vidéosurveillance, la durée de conservation des données recueillies était excessive, l’accès aux postes informatiques des salariés n’était pas sécurisé. Par ailleurs, ces derniers étaient placés sous surveillance constante, ce qui, pour la Cnil, constituait une mesure manifestement disproportionnée et excessive par rapport au but poursuivi, à savoir la sécurité des biens et des personnes. Et aucune circonstance exceptionnelle justifiant de filmer constamment les salariés n’avait été démontrée par la société.

Malgré plusieurs mises en demeure de s’exécuter, la société ne s’était pas pliée, ou alors de manière très tardive, aux exigences de la Cnil. Aussi cette dernière a-t-elle prononcé une amende administrative d’un montant de 20 000 € à l’encontre de la société !

N’hésitez pas à consulter la Délibération de la Cnil n° SAN-2019-006 du 13 juin 2019. 

Pour plus d’infiormations sur le droit du travail et de la protectio sociale, n’hésitez pas à consulter les actualités du cabinet Abeille & Associés.

Depuis le 1er juillet, l’encadrement des loyers s’applique de nouveau à Paris.

C’est reparti ! Le dispositif de l’encadrement des loyers est de nouveau opérationnel à Paris depuis le 1er juillet 2019. Date à laquelle les loyers de référence fixés par le préfet de Paris, données indispensables pour le bon fonctionnement du dispositif, deviennent applicables. À noter que ce dispositif est en expérimentation jusqu’au 23 novembre 2023.

Rappelons que l’encadrement des loyers, réintroduit par la loi « Elan » du 23 novembre 2018, a pour objet de maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Concrètement, les bailleurs doivent, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019, fixer leur loyer dans une fourchette définie chaque année par arrêté préfectoral. Cette fourchette prenant en compte notamment le type de logement, le nombre de pièces et le quartier.

• Précision : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %).

Pour plus d’informations sur le droit de l’immobilier, n’hésitez pas à consulter les actualités du cabinet Abeille & Associés.

Quelles sont les règles à respecter pour gérer le jour férié du 15 août ?

Vous allez bientôt devoir organiser le jour férié du 15 août dans votre entreprise. Sachez qu’un accord d’entreprise ou, à défaut, votre convention collective, peut vous imposer d’accorder un jour de repos à vos salariés. Et en l’absence de textes en la matière, il vous revient alors de prendre la décision.

Un jour de repos ou un jour de travail ?

Les salariés qui bénéficient d’un jour de repos pour le 15 août doivent voir leur rémunération maintenue dès lors qu’ils cumulent au moins 3 mois d’ancienneté dans l’entreprise ou bien qu’ils sont mensualisés (à l’exception, dans ce dernier cas, de la rémunération des heures supplémentaires qui auraient dû normalement être effectuées le jour férié chômé).

À l’inverse, vous pouvez demander à vos salariés de venir travailler durant le 15 août. Dans ce cas, à moins que votre convention collective en dispose autrement, ils ne bénéficient d’aucune majoration de salaire.

Accorder un jour de pont

Vous avez la possibilité d’accorder un jour de pont à vos salariés, c’est-à-dire leur donner un jour de repos le vendredi 16 août. Dans cette hypothèse, vous devez, au préalable, consulter votre comité social et économique, informer l’inspecteur du travail de la modification de l’horaire collectif de travail et afficher ce nouvel horaire dans l’entreprise. À ce titre, pensez à vérifier votre convention collective qui peut rendre le pont obligatoire.

Et si vos salariés sont en congés ?

Si le 15 août est chômé dans votre entreprise, les salariés en vacances à cette période ne doivent pas se voir décompter un congé payé ce jour-là. La journée de congé « économisée » du fait du jour férié chômé pouvant venir prolonger sa semaine de vacances ou être prise à une autre période.

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En mai 2019, les Français ont versé 1,22 milliard d’euros sur leur Livret A.

Malgré un taux d’intérêt modeste de 0,75 %, les épargnants continuent d’approvisionner massivement leur Livret A. Dans le détail, en mai 2019, ce placement réglementé a collecté 1,22 milliard d’euros, soit deux fois plus que pour le même mois de l’année dernière. Au global, les encours du Livret A représentent aujourd’hui 294,9 milliards d’euros. Pourquoi un tel succès ? Peut-être est-ce tout bonnement dû au fait que le Livret A tire parti de ses avantages en matière de liquidité, de garantie des dépôts et de l’absence de fiscalité. À noter que le dynamisme de l’épargne réglementée est également soutenu par le livret de développement durable et solidaire (LDDS). Pour le mois de mai 2019, ce sont 390 millions d’euros qui ont atterri sur ce véhicule de placement. Globalement, le Livret A et le LDDS représentent, à eux deux, la moitié de l’encours de l’épargne réglementée.

Enfin, une décision claire en matière sur l’assujettissement des cotisations en l’absence de précision de la décision de justice. Dans un arrêt du 3 juillet 2019 (18-12149), arrêt publié au bulletin, la Cour de Cassation vient d’apporter une précision importante en matière d’exécution de certaines décisions prud’homales imprécises quant à la nature des sommes et aux cotisations attachées, dont le précompte incombe à l’employeur. La Cour de Cassation dans un attendu clair précise : « En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la décision servant de fondement aux poursuites ne s’était pas prononcée sur l’imputation des cotisations et des contributions sociales, ce dont il résultait que l’employeur devait procéder au précompte des sommes dues par le salarié sur la condamnation prononcée, la Cour d’Appel, qui, sous couvert d’interprétation, a modifié la décision qui lui était soumise, a violé les textes susvisés ». Cette décision a le bénéfice de la clarté. Si la juridiction ne se prononce pas sur le caractère net ou brut des cotisations, l’employeur doit procéder au précompte des sommes dues par le salarié sur la condamnation prononcée.

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L’Observatoire des charges de copropriété vient de publier ses résultats pour les 11 villes les plus peuplées de France. Des résultats basés sur l’analyse de 208 000 copropriétés, soit 26 % du parc national. À en croire l’Observatoire, après avoir crû de 2 % en 2017, les charges de copropriétés ont connu une hausse de 3,1 % en 2018. Résultat : le prix moyen des charges de copropriété en 2018 s’élève à 25,8 €/m². Un prix moyen qui cache des disparités : Paris affiche une moyenne de 40,4 €/m², Nice de 32,6 €/m², Lille de 25,7 €/m²… Ainsi, par exemple, pour un logement de 60 m², les charges représentent en moyenne, par an, 2 426 € à Paris, 1 957 € à Nice et 1 542 € à Lille.

L’Observatoire souligne également que l’âge, la taille et les équipements des copropriétés conditionnent le montant de ces charges. Ainsi, dans les copropriétés construites avant 1958, les charges annuelles représentent 23 €/m². Ce chiffre atteint 31 €/m² pour celles construites entre 1959 et 1974 et 25 € pour celles construites après 1975. Ce sont donc les copropriétés édifiées entre 1960 et 1970 qui engendrent les charges les plus lourdes. Durant cette période, les immeubles ont commencé à bénéficier d’équipements importants comme les ascenseurs ou les chaudières collectives. Ces derniers étant particulièrement énergivores engendrent des coûts d’entretien importants. Sans parler du fait que, dans cette décennie, les normes de construction n’intégraient pas d’exigences en termes d’économies d’énergie.

Pour d’informations sur le droit de l’immobilier et des copropriétés, n’hésitez pas à consulter les actualités du cabinet Abeille & Associés. 

Article publié le 14 août 2019 – ©  Les Echos Publishing – 2019