Catégorie : Actualités

L’Observatoire des charges de copropriété vient de publier ses résultats pour les 11 villes les plus peuplées de France. Des résultats basés sur l’analyse de 208 000 copropriétés, soit 26 % du parc national. À en croire l’Observatoire, après avoir crû de 2 % en 2017, les charges de copropriétés ont connu une hausse de 3,1 % en 2018. Résultat : le prix moyen des charges de copropriété en 2018 s’élève à 25,8 €/m². Un prix moyen qui cache des disparités : Paris affiche une moyenne de 40,4 €/m², Nice de 32,6 €/m², Lille de 25,7 €/m²… Ainsi, par exemple, pour un logement de 60 m², les charges représentent en moyenne, par an, 2 426 € à Paris, 1 957 € à Nice et 1 542 € à Lille.

L’Observatoire souligne également que l’âge, la taille et les équipements des copropriétés conditionnent le montant de ces charges. Ainsi, dans les copropriétés construites avant 1958, les charges annuelles représentent 23 €/m². Ce chiffre atteint 31 €/m² pour celles construites entre 1959 et 1974 et 25 € pour celles construites après 1975. Ce sont donc les copropriétés édifiées entre 1960 et 1970 qui engendrent les charges les plus lourdes. Durant cette période, les immeubles ont commencé à bénéficier d’équipements importants comme les ascenseurs ou les chaudières collectives. Ces derniers étant particulièrement énergivores engendrent des coûts d’entretien importants. Sans parler du fait que, dans cette décennie, les normes de construction n’intégraient pas d’exigences en termes d’économies d’énergie.

Pour d’informations sur le droit de l’immobilier et des copropriétés, n’hésitez pas à consulter les actualités du cabinet Abeille & Associés. 

Article publié le 14 août 2019 – ©  Les Echos Publishing – 2019

Mesures prises dans le cadre de la luttre contre les conséquences de la crise liées au Coronavirus

Ordonnance n° 2020-341 du 27 mars 2020 portant adaptation des règles relatives aux difficultés des entreprises et des exploitations agricoles à l’urgence sanitaire

Suite à La loi n°2020-290 du 23 mars 2020 instaurant l’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de Covid-19, l’ordonnance n°2020-341 du 27 mars 2020 a prévu  un certain nombre d’adaptations des règles relatives aux difficultés des entreprises dans ce contexte d’urgence sanitaire, pendant la période correspondant à l’état d’urgence sanitaire augmentée de trois mois:

1. Modification des dispositions relatives à la fixation dans le temps de l’état de cessation des paiements

• permettre aux entreprises de bénéficier des mesures et procédures de prévention des difficultés, telles que la conciliation et la sauvegarde, même si leur situation s’aggravait après le 12 mars 2020 ; l’appréciation de l’état de cessation des paiements s’effectue au regard de la situation de l’entreprise arrêtée au 12 mars 2020.

• permettre également aux représentants légaux de la société en difficulté d’éviter des poursuites et sanctions personnelles pour ne pas avoir déclaré durant cette période l’état de cessation de paiement de l’entreprise dans les délais.

• le débiteur conserve la faculté de demander dans les conditions habituelles l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, avec notamment l’arrêt des poursuites et la possibilité de prise en charge des salaires par les AGS.

2. Prolongation de plein droit des périodes de conciliation pour une durée correspondant à l’état d’urgence sanitaire augmenté de trois mois.

3. Prolongation par le Président du tribunal de commerce des plans de sauvegarde (article L626-12 du code de commerce) et de redressement (L.631-19 du code de commerce)

• sur requête du commissaire à l’exécution du plan pour une durée correspondant à la durée de l’état d’urgence sanitaire augmentée de trois mois,

• sur requête du ministère public, pour une durée maximale d’un an. Une prolongation supplémentaire du plan pour une durée maximal d’un an pourra être ordonnée par le tribunal après l’expiration de ces premiers délais sur requête du commissaire à l’exécution du plan ou du ministère public pendant une période de six mois.

Objet :  éviter  de devoir respecter la procédure contraignante d’une modification substantielle du plan, laquelle reste par ailleurs envisageable.

4. Inapplicabilité du délai de 2 mois de l’article L.631-15 I du Code de commercerelatif à la poursuite des périodes d’observation.

5. Modification des modalités de saisine et de comparution devant les juridictions commerciales pour s’adapter au télétravail et privilégier les communications dématérialisées.

• les actes par lesquels le débiteur saisit la juridiction sont remis au greffe par tout moyen,

• les prétentions et observations sont effectuées par écrit et communiquées par tout moyen,

• les décisions peuvent être prises sans audience.

Il en est de même pour les communications des organes de la procédure collective avec le greffe ou le tribunal.

6. Prise en charge simplifiée des créances salariales par l’AGS pendant la période

• transmission par le mandataire à l’AGS des relevés de créances salariales sans attendre l’intervention du représentant des salariés et du juge-commissaire.

7. Prolongation, pour une durée correspondant à la durée de l’état d’urgence sanitaire augmenté de trois mois, de certains délais difficiles à respecter, notamment

• périodes de garantie de l’AGS de certaines créances salariales (Article L.3253-8, 2°, b, c, d, et 5° du Code du travail)
• certains délais imposés aux administrateurs judiciaires, aux mandataires judiciaires, aux liquidateurs ou aux commissaires à l’exécution du plan, avec appréciation au cas par cas ;
• durées relatives à la période d’observation, au plan, au maintien de l’activité, et à la durée de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée.

Les modalités d’application plus précise on fait par ailleurs l’objet d’une circulaire du 30 mars 2020.  

Notre pôle droit des affaires demeure à votre entière disposition pour vous accompagner dans la gestion et le traitement amiable ou judiciaire de vos difficultés.

Dans une décision dont la portée reste limitée la 3èmeChambre civile de la Cour de cassation (RG n°18-14.305) par un arrêt du 27 février 2020, vient préciser la question de la compatibilité de l’activité avec la destination bourgeoise d’un immeuble en copropriété.
Au terme de cette décision, la Cour confirme fermement son point de vue relatif à l’activité de location meublée touristique en copropriété. 

La Cour d’appel confirmait l’interdiction de l’activité en application de la clause bourgeoise présente au règlement de copropriété et la Cour rejette le pourvoi.

Ce qu’il faut retenir

La location meublée touristique de type airbnb est définitivement une activité commerciale

Dans un  arrêt du 8 mars 2018, et dans celui du 27 février 2020,  les Juges de la Cour suprême ont retenu à nouveau l’aspect commercial de l’activité de location meublée touristique.
Cela signifie qu’une telle activité est uniquement compatible avec une destination commerciale du lot de copropriété dans lequel elle est exercée. 

Une telle clause restreint nécessairement les droits des propriétaires quant à la libre jouissance de leur lot privatif en application de l’article 8 de la loi sur la copropriété,
« le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation».

Ainsi, une clause bourgeoise sera généralement justifiée dans un immeuble à destination exclusivement bourgeoise, c’est-à-dire composée de lots à usage d’habitation. 

L’interdiction d’activité commerciale est ici compréhensible étant donné la volonté de conserver le caractère bourgeois de l’immeuble. Cette clause ne restreint pas uniquement les locations saisonnières, mais toute activité commerciale (restaurant, boutique, etc.)

La Cour de cassation rappelle d’abord que l’appréciation de la destination par les juges du fond est une appréciation souveraine, qui se fonde sur la lecture du règlement de copropriété et sur les caractéristiques de l’immeuble. 

Cet aspect est très important car cela signifie que chaque situation et chaque règlement de copropriété doivent s’apprécier au cas par cas.

Pour autant, s’agit il d’une activité commerciale quand elle est exercée en résidence principale ? 

On peut alors s’interroger de savoir si cette interdiction trouve un sens pour un propriétaire qui exerce cette activité de type airbnb et dont le local constitue sa résidence principale ? 

Si l’exploitation limitée de la résidence principale en Airbnb n’est pas automatiquement considérée comme commerciale, alors elle ne deviendrait plus autant incompatible avec une clause d’habitation bourgeoise, puisque l’habitation bourgeoise constituerait l’affectation principale du lot et l’activité de location meublée touristique, une affectation accessoire…

Il convient donc d’apprécier au cas par cas.

En Conclusion,

Nombreux sont les règlements de copropriété qui contiennent une clause d’habitation bourgeoise et les copropriétaires indisposés pourraient être tentés d’invoquer cette position de la Cour de cassation pour contraindre des propriétaires dans l’immeuble de cesser leur activité de type airbnb.

S’il existe déjà un arsenal jurisprudentiel intéressant pour justifier de telles actions cet arrêt récent de la Cour de cassation pourrait consolider les copropriétés soucieuses de faire valoir leurs droits en justice. 

Cependant la notion de destination de l’immeuble, voir les décisions d’AG qui limiteraient l’usage d’un lot, ne permettent pas à elle seule, de généraliser une interdiction qui devra être appréciée au cas par cas. 

Notre cabinet continue de veiller à l’évolution de la jurisprudence sur ces questions.

Retrouvez l’infographie de cette publication !

Il convient de rappeler l’obligation de prévention de l’employeur en matière de harcèlement moral (article 4121-1 et 4121-2 du Code du Travail, 1152-1 et suivants).

Ainsi, un employeur manque à son obligation de protection de la santé des salariés, s’il ne justifie pas avoir pris toutes les mesures de prévention prévues par le Code du Travail, et toutes les mesures immédiates propres à faire cesser le harcèlement, dès lors qu’il a été informé de l’existence de faits susceptibles de constituer un harcèlement moral. 

Cette jurisprudence ancienne (Cass. Soc. 1^er juin 2016 n°14-19702) a été rappelée à de multiples reprises, notamment dans un arrêt du 27 novembre 2019 n°18-10551.

La Cour de cassation répète que l’employeur qui ne diligente pas une enquête après la dénonciation de faits de harcèlement par un salarié, manque à son obligation de prévention, et ce même si les faits ne sont pas établis.

Cette obligation est donc absolue, et dans cet arrêt la Cour de cassation vient censurer la Cour d’appel qui a rejeté une demande de la salariée visant à obtenir une indemnisation du fait d’un manquement à l’obligation de sécurité de l’employeur.

La Cour d’appel avait estimé qu’il n’y avait pas de manquement, du fait du défaut d’enquête, puisque justement les faits de harcèlement n’étaient pas établis.

Censure de la Cour de cassation : L’enquête est obligatoire dès lors que l’employeur a connaissance d’un fait de harcèlement qui lui a été dénoncé.

Attention donc, une fois encore l’employeur n’a pas le choix, des lors qu’il y a dénonciation, fondée ou pas, il doit y avoir enquête.

Une étude indique que 67 % des français ne parviennent pas à décrocher de leur travail pendant leurs vacances.

89 % des femmes et 85 % des hommes trouvent que le travail est bien plus présent qu’auparavant pendant leurs vacances.

De plus en plus de salariés n’arrivent plus à déconnecter après leur journée de travail, mais aussi pendant leurs vacances. Augmentation de la charge de travail et des responsabilités, pression du chiffre, peur de perdre leur travail, nombreux sont les salariés tentés de répondre aux E-mail, aux messages instantanés, aux coups de téléphone et SMS tardifs. 

Or, selon un sondage OpinionWay réalisé pour Eléas, 23 % seulement des entreprises ont créé une charte de bonne pratique des mails et seulement 16 % ont créé des règles de déconnexion.

La négociation collective sur le droit à la déconnexion

Dans les entreprises de 50 salariés et plus, l’employeur doit engager, chaque année (sauf accord d’entreprise prévoyant une périodicité différente dans la limite de 4 ans), une négociation sur l’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes, portant notamment sur les mesures visant à supprimer les écarts de rémunération, et la qualité de vie au travail.

Depuis le 1^er janvier 2017, cette négociation doit porter sur les modalités d’exercice du droit à la déconnexion des salariés et la mise en place par l’entreprise de dispositifs de régulation de l’utilisation des outils numériques, en vue d’assurer le respect des temps de repos et de congé ainsi que de la vie personnelle et familiale.

A défaut d’accord incluant le droit à la déconnexion, l’employeur doit élaborer une charte, après avis des représentants du personnel (CSE).

Les sanctions en l’absence d’accord ou de charte sur le droit à la déconnexion

L’absence de négociations annuelles obligatoires constitue un délit d’entrave. Elle empêche également l’entreprise de soumissionner à un appel d’offre de marché public.

En l’absence d’accord ou de procès-verbal de désaccord, l’employeur pourra se voir appliquer une pénalité financière égale à 1 % maximum de la masse salariale.

Le défaut de convocation des DS à la NAO et de négociations peut être puni d’un emprisonnement d’1 an et d’une amende de 3 750 €.

En revanche, il n’est pas prévu de pénalité en cas d’absence de charte sur le droit à la déconnexion.

Attention toutefois, en l’absence de charte, l’employeur peut se voir condamner pour faute inexcusable en cas de maladie ou d’accident d’un salarié lié(e) au non-respect de son droit à déconnexion.

De plus, le non-respect du repos quotidien comme du repos hebdomadaire expose l’employeur à sanctions civiles et pénales.

Références

Enquête « L’impact des outils numériques professionnels sur les salariés« , Sondage OpinionWay pour Eléas, 2018.

Étude Qapa, les français et les vacances, 8 juillet 2019.

Les sociétés ou associations d’HAD doivent résister à la CPAM en matière d’indu.

La CPAM considère très souvent qu’elle peut notifier des redressements suite à des contrôles de facturation approximatifs. Elle sollicite ainsi ce qu’elle nomme des « restitutions d’indu » sans, la plupart du temps, prendre en considération les explications qui lui sont données.

Les caisses croient pouvoir également s’exonérer de fournir les documents qui, prétendument, justifieraient leurs contrôles et leurs redressements.

Dans un courageux arrêt rendu le 12 février 2020, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que la caisse ne pouvait s’exonérer de rapporter les éléments de preuve sur laquelle elle fonde sa demande de remboursement d’un indu.

La Cour considère également que la société d’aide à domicile ne pouvait avoir connaissance de l’existence des prestations faisant l’objet du litige, dès lors qu’il est admis que le patient ou l’assuré social ne peut se voir priver de l’usage de sa carte « vitale » et que de son côté la caisse avait été parfaitement informée de la mise en place d’une hospitalisation à domicile.

Cet arrêt est important, il est à noter que la caisse n’a pas formé de pourvoi…

(Cour d’appel d’Aix-en-Provence, arrêt au fond du 12 février 2020, n°2020/144)