Catégorie : Actualités

Lorsque la propriété d’un local est démembrée, l’usufruitier ne peut pas, sans l’accord du nu-propriétaire, conclure ou renouveler un bail commercial portant sur ce local, ni même signer un avenant au contrat de bail.

Il arrive souvent, notamment après une succession, que la propriété d’un bien soit « démembrée ». Le droit de propriété du bien est alors réparti entre un nu-propriétaire, qui a le droit d’en disposer, et un usufruitier, qui a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il dégage.

À ce titre, la loi prévoit que lorsque la propriété d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel est démembrée, l’usufruitier ne peut pas le donner en location sans l’accord du nu-propriétaire. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice l’annulation du bail.

Cette règle s’applique également pour le renouvellement d’un bail commercial ainsi que pour la conclusion d’un avenant. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire récente. L’usufruitière d’un local commercial donné à bail à une société avait consenti à cette dernière, en contrepartie de travaux qu’elle avait réalisés à ses frais, une dispense de paiement des loyers pendant quelques années, ainsi qu’une réduction de moitié du montant du loyer pendant les années suivantes. Cette dispense et cette réduction avaient été formalisées par un avenant au contrat de bail. Or, les filles de l’usufruitière, qui étaient nues-propriétaires du local, avaient contesté la validité de cet avenant car il avait été signé sans leur accord. Les juges leur ont donné raison et ont donc déclaré nul l’avenant. Résultat : la société ne pouvait pas bénéficier de la dispense de paiement et de la réduction du montant du loyer qu’il prévoyait.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter le cabinet Abeille & Associés.

Article publié le 09 avril 2019 – ©  Les Echos Publishing – 2019

Lorsque le propriétaire de terres agricoles louées à un exploitant exerce son droit de reprise en vue de les faire exploiter par son fils, ce dernier peut être dispensé d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter bien que la surface totale qu’il mettra alors en valeur dépassera le seuil fixé localement au titre du contrôle des structures. Dans ce cas, il doit simplement adresser une déclaration au préfet.

Mais attention, ce régime de faveur (une simple déclaration plutôt que l’obtention d’une autorisation administrative) s’applique à condition que les terres objet de la reprise aient été « détenues » par le père du bénéficiaire de la reprise (le fils) depuis au moins 9 ans. Or, selon les juges, cette condition de « détention » n’est pas remplie lorsque le père du bénéficiaire de la reprise est propriétaire des terres en indivision.

Dans cette affaire, une parcelle agricole donnée en location était détenue en indivision par 7 frères et sœurs. Ces derniers avaient envoyé à l’exploitant locataire un congé pour reprise au bénéfice du fils de l’un d’entre eux, lequel n’avait pas demandé d’autorisation administrative d’exploiter car il pensait qu’une simple déclaration suffisait. Ce que l’exploitant avait contesté en justice. À juste titre. Car pour les juges, le fait d’être propriétaire indivis ne permet pas de satisfaire à la condition de détention requise. Du coup, le bénéficiaire de la reprise aurait dû être titulaire d’une autorisation d’exploiter. Comme ce n’était pas le cas, la reprise n’était pas valable et le congé devait être annulé.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter l’arrêt de Cour de Cassation civile 3e n°17-10012, 12 juillet 2018.

Article publié le 09 avril 2019 – ©  Les Echos Publishing – 2019

Le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a chargé la Banque publique d’investissement (BPI) de concocter un nouveau produit d’épargne visant à financer les PME et ETI françaises. Ouvert aux particuliers, ce produit prendrait la forme d’un support d’investissement collectif, éligible au PEA-PME et à l’assurance-vie. Ainsi, les montants collectés seraient ensuite injectés par Bpifrance dans des fonds d’investissement ou des entreprises françaises soutenus en fonds propres. Pour l’instant, les contours de ce nouveau dispositif ne sont pas encore délimités, un travail d’instruction avec le concours de l’Autorité des marchés financiers restant à faire. Selon Bercy, ce nouveau support devrait toutefois être opérationnel dans les prochains mois.

Interrogés sur ce sujet, certains professionnels jugent l’initiative du gouvernement louable, mais se posent des questions notamment sur les canaux de distribution, les structures qui devront assurer la gestion des fonds et des investissements ainsi que sur le suivi auprès des investisseurs.

Autre source d’inquiétude, le fait d’introduire dans ce produit d’investissement uniquement des entreprises françaises pourrait faire « tiquer » les institutions européennes qui pourraient considérer qu’il s’agit d’une atteinte à la libre circulation des capitaux.

Affaire à suivre…

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter le cabinet Abeille & Associés.

Article publié le 10 avril 2019 – ©  Les Echos Publishing – 2019

Rappel des règles applicables pour gérer le jour férié du lundi de Pâques dans votre entreprise.

Le printemps n’arrive jamais seul, mais avec son cortège de jours fériés ! Le premier de cette longue série, le lundi de Pâques, tombe cette année le 22 avril. Voici quelques principes à ne pas oublier pour gérer au mieux ce jour férié dans votre entreprise.

Vos salariés peuvent-ils prétendre à un jour de congé ?

Les jours fériés chômés, c’est-à-dire ceux pendant lesquels vos salariés bénéficient d’un congé, sont prioritairement fixés par un accord d’entreprise. En l’absence d’accord d’entreprise sur le sujet, vous devez consulter votre convention collective. Et si celle-ci ne dit rien, il vous appartient alors de décider si vos salariés viendront travailler ou non le lundi de Pâques.

À quelle rémunération ont-ils droit ?

Les salariés qui travaillent durant le lundi de Pâques ne peuvent pas prétendre à une majoration de salaire. À moins que votre convention collective en dispose autrement.

Quant aux salariés qui se voient accorder un jour de congé, leur rémunération doit être maintenue dès lors qu’ils sont mensualisés (hors rémunération des heures supplémentaires qui seraient normalement effectuées ce jour férié) ou bien qu’ils cumulent au moins 3 mois d’ancienneté.

Et en cas de congé hebdomadaire ou de congés payés ?

Sachez que la loi ne prévoit aucun report ou contrepartie en faveur des salariés lorsque le lundi de Pâques coïncide avec un jour de repos hebdomadaire (dans le commerce, notamment). En revanche, votre convention collective peut permettre aux salariés de récupérer ce jour ou de bénéficier d’un complément de rémunération.

Enfin, si le lundi de Pâques est chômé dans votre entreprise, les salariés en vacances à cette période ne doivent pas se voir décompter un jour de congés payés. Par exemple, le salarié en vacances durant la semaine du 22 au 26 avril (soit 6 jours ouvrables) doit poser uniquement 5 jours de congés payés. La journée de congé « économisée » du fait du jour férié chômé pouvant venir prolonger sa semaine de vacances ou être utilisée à une autre période.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter le cabinet Abeille & Associés.

Article publié le 10 avril 2019 – ©  Les Echos Publishing – 2019

Malgré une réduction de ses effectifs, la DGCCRF a effectué plus de 540 000 vérifications en 2018 et mené à bien ses 3 grandes missions : la régulation des marchés, la protection économique des consommateurs et la sécurité des produits et des services.

En 2018, 543 000 vérifications ont été menées par les services de la DGCCRF. Un chiffre un peu moins important que l’an dernier (- 2 %). Toutefois, 200 sites internet supplémentaires ont fait l’objet d’investigations. Par ailleurs, le nombre de résultats d’analyses, de manquements et d’infractions constatés ont également augmenté.
Autant d’indices du « recentrage de l’action sur la recherche de fraude et l’amélioration du ciblage des contrôles » comme l’a récemment précisé l’autorité de contrôle dans son bilan de l’année 2018.

Baromètre des réclamations

L’an dernier, la DGCCRF a reçu 64 607 réclamations de consommateurs (- 9 % par rapport à 2017), qui, pour un tiers, dénonçaient des pratiques commerciales trompeuses (20 %), des litiges liés au démarchage à domicile ou téléphonique (6 %) ou contestaient des prix ou des montants de factures (5 %).
Plaintes qui concernaient principalement les secteurs de l’immobilier, logement et BTP (12 275), de la téléphonie (6 869) et des produits alimentaires (4 784). Sachant que ces secteurs ont toutefois connu les plus fortes baisses du nombre de plaintes reçues : la communication et le téléphone (- 2 936 plaintes), les produits non alimentaires (- 2 264 plaintes) et l’immobilier, le logement et le BTP (- 1 543 plaintes).

Origines des réclamations

C’est surtout par mail que les administrés ont transmis leurs plaintes à la DGCCRF (32 120 messages électroniques, soit 50 % des réclamations), puis par téléphone (28 %), par courrier (18 %) et, enfin, en dialoguant avec les services d’accueil (4 %).

Suite donnée aux contrôles de la DGCCRF

La DGCCRF a privilégié, en 2018, la responsabilisation des professionnels en leur permettant une remise en conformité rapide. Elle a ainsi pris davantage de mesures de police administrative (29 463 dont 28 848 injonctions), mais réservé le recours aux procès-verbaux et aux amendes administratives aux fraudes les plus patentes.
La DGCCRF s’est également concentrée sur la lutte contre les retards de paiement interprofessionnels. Ce qui a contribué à augmenter le nombre d’amendes administratives (à 2 950, pour un total de 19,4 M€).

L’intégralité des missions menées par la DGCCRF en 2018 est consultable, via son rapport, sur le portail du ministère de l’Économie et des Finances.

Article publié le 17 avril 2019 – ©  Les Echos Publishing – 2019